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Actualmente se ha visto un repunte en los desalojamientos causados por el impago de alquiler, en relación a años anteriores. Es por ello que en este artículo te mostraremos toda la documentación para seguro impago de alquiler que necesitarás para contratar dicho servicio, así como sus requisitos, costo y más.

Seguro impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler consiste en un tipo de póliza que se encarga de cubrir mensualidades eventuales que el inquilino no pueda pagar, mientras se lleva a cabo el proceso de desalojamiento. Este dinero del seguro se percibe a partir de los cuatro meses de adeudamiento que posea el inquilino y se mantiene hasta el momento en que culmina el desahucio y el dueño recupera su propiedad.

El seguro de impago de alquiler se trata de una especie de póliza que protege al propietario en caso de impagos, ya sea del alquiler o de los suministros básicos como el agua, la luz, entre otros, así como también en casos de que el inquilino realice actos vandálicos contra la propiedad.

Para finales del año 2020 fueron realizados más de 7.000 desahucios en el territorio español por no pagar alquiler, lo cual afecta, no solo al inquilino que adeuda el alquiler, sino también a los propietarios que corren el riesgo de perder su casa por no poder pagarla, de modo que la comercialización de seguros de impago de alquiler se ha incrementado hasta un 40% durante el tiempo de pandemia, según lo declaró el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA).

Cuando un inquilino no puede pagar la renta, al propietario se le suman otros miedos, como que el ocupante destroce los muebles o algún electrodoméstico, por lo que los seguros de alquileres son considerados actualmente como la mejor opción para que los propietarios de las viviendas puedan estar tranquilos con el arrendamiento de la propiedad a otras personas.

A continuación presentaremos toda la documentación para seguro impago de alquiler que debe ser entregada a la aseguradora para que inicie con el estudio de la solvencia del posible inquilino y proteja al propietario de algún impago.

Documentación para seguro impago de alquiler

Cuando se quiere adquirir un seguro de alquiler, es necesario cumplir con una serie de documentación económica, laboral y personal, la cual debe ser aportada por el inquilino para que la compañía de seguro pueda conocer las condiciones por las que se rige el arrendador. De este modo se acredita su posibilidad de pagar los gastos de los servicios básicos y la mensualidad del alquiler.

Es indispensable que el inquilino proporcione dichos documentos, ya que con ello se puede realizar un estudio que determine si va a poder pagar las mensualidades o no, puesto que el importe del arrendamiento debe ser inferior al 40 o 45% del ingreso mensual que posea el inquilino.

La documentación para seguro impago de alquiler es la siguiente:

En caso del que el inquilino sea un asalariado o trabajador por cuenta ajena:

• Dos últimas nóminas,
• Contrato laboral, en caso de tener más de un año de antigüedad en la empresa,
• Vida laboral, si la antigüedad del trabajador es inferior a seis meses.

Trabajador autónomo:

• Dos últimas declaraciones trimestrales correspondientes al IVA, en los modelos 130 y 131,
• Última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en modelo 11,
• En caso de no poseer este último documento, deberá presentar las últimas declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en los modelos 303 o 390.

Adultos mayores pensionados o jubilados:

• Presentar el certificado de Seguridad Social,
• Cuantía de los ingresos que percibe, ya sea de forma mensual o anual.

Datos personales del inquilino y autorización:

• Copia del Documento Nacional de Identidad, o pasaporte vigente,
• Los inquilinos se encuentran protegidos por medio de la Ley de Protección de Datos, de modo que debe aportar una autorización para tratar sus datos personales, puesto que dicha información será utilizada para llevar a cabo el estudio de solvencia, para que la aseguradora pueda conocer la capacidad financiera que posee el individuo para realizar los pagos del alquiler,
• El inquilino no debe aparecer en ninguna de las listas de morosos de España,
• Finalmente, se puede solicitar una referencia, aunque no es un documento obligatorio.

Solvencia del inquilino

Una vez conocemos la documentación para seguro impago de alquiler es momento de informarnos sobre la solvencia del inquilino, la cual consiste en un estudio que realiza la aseguradora para constatar la situación económica del arrendatario, con la finalidad de proteger los beneficios que ofrece el seguro. Es por ello que realizan un estudio exhaustivo de la solvencia del posible inquilino. Para que la aseguradora pueda realizar el estudio de la solvencia es necesario que se cumplan con los siguientes aspectos:

• El monto del alquiler de la vivienda no puede superar el 45% de los ingresos que percibe el posible inquilino,
• El inquilino debe acreditar que sus ingresos se mantendrán de forma regular a lo largo del contrato de alquiler,
• No debe tener antecedentes de morosidad en el territorio español.

Con estos aspectos, se puede demostrar la solvencia del inquilino para garantizar el pago mensual del alquiler, durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

¿Qué cubren los seguros de impago de alquiler?

Debido a la finalidad de protección del propietario, que ofrecen los seguros de impago de alquiler, no solo cubren las mensualidades de impago, sino que también ofrece los siguientes aspectos:

• Contratación de abogados expertos en materia de alquiler en caso de impago, por lo que se reclamará al inquilino de forma legal a través de la aseguradora por todos los meses que no pagó,
• En caso de que el inquilino no pague la cantidad adeudada, se iniciará el proceso de desahucio, cuyo costo corre por parte de la aseguradora,
• Reclamación de daños en la vivienda, ya sea de los muebles, del piso o de la estructura y pintura, es posible que la aseguradora incluya el pago de estos gastos,
• Puede que algunos seguros de alquiler incorporen asesoría jurídica para dar una pronta solución a los inconvenientes y dudas que le surjan al propietario,
• Al culminar el proceso de desalojamiento, el seguro de alquiler cubre los gastos de cerrajería, en caso de que sea necesario cambiar la cerradura o que el inquilino la haya cambiado de forma arbitraria.

Es importante destacar que en caso de actos vandálicos por parte del inquilino, solo será cubierto por la aseguradora durante el proceso de desahucio, no en el período de alquiler. Además es necesario demostrar que dichos actos fueros ocasionados por venganza a causa del desahucio, de modo que no se cubren los daños por desgaste común o accidentes.

¿Quién paga el seguro?

Al momento de contratar un seguro por impago de alquiler, se protege al arrendador, por lo que es necesario que sea éste el titular de la póliza de seguro, ya que será el beneficiario del mismo. En dado caso es el arrendador quien debe hacerse responsable de pagar las cuotas del seguro, aunque debe realizarse una negociación con el inquilino, ya que consiste en una protección en caso de incumplimiento por parte del ocupante de la vivienda.

De modo que no existe alguna razón para no incluir el pago del seguro, dentro de la contratación de alquiler que será pagado por el futuro inquilino.

Si el propietario quiere encargarse de la prima del seguro, debemos tener en cuenta que este servicio brinda cierto valor al alquiler, además de tranquilidad tanto para el inquilino como para el arrendador, por lo que no es injustificable que cualquiera de las dos partes sea quien pague la prima de seguro.

Cabe destacar que el propietario puede seguir pidiendo fianza al inquilino, puesto que el seguro y la fianza son completamente compatibles, aunque es posible que si le solicita al inquilino que pague el seguro, el mes de la fianza y además se le pide los meses de garantía adicional, lo más probable es que no acepte el trato y busque otra vivienda en alquiler.

¿Costo del seguro de impago de alquiler?

Los seguros de impago de alquiler suelen mantener entre el 3% y 5% de la renta anual, aunque el monto puede variar de acuerdo a la empresa que ofrece el servicio, por lo que no puede calcularse concretamente. Por ejemplo: si un alquiler de un piso se ubica en 1.000 euros al mes, el seguro puede ubicarse entre 360 y 600 euros al año, lo que vendría siendo el 3% y 5% aproximadamente.

Los contratos de alquiler en el territorio español, poseen una duración aproximada de cinco años, de modo que al culminar ese período de tiempo, el inquilino habrá pagado alrededor de 1.800 y 3.000 euros. Cuando se realiza un desahucio por precario, es posible que se genere un gasto entre 600 euros y 1.500 euros, además el inquilino puede durar hasta un lapso de un año en la vivienda antes de que se produzca el desalojo. En dado caso, el seguro se encargará del proceso de desahucio y cubrirá dichos gastos.

Ventajas de los seguros por impago de alquiler

El impago de la renta constituye uno de los más altos riesgos que se le pueden presentar al dueño de una propiedad que se encuentra en arrendamiento, por lo que los seguros de impago de alquiler han aumentado su comercialización, debido a la disminución de los riesgos de morosidad.

Los beneficios que ofrecen los seguros de impago de alquiler son amplios, aunque a continuación los veremos de forma resumida:

• Disminuye la morosidad de los inquilinos,
• Proporcionan tranquilidad a los propietarios en cuanto al pago del alquiler,
• Ofrecen asesoría jurídica, en caso de ser necesario,
• Constituyen una prueba válida para realizar un reclamo por incumplimiento del contrato de alquiler,
• Reparación de daños ocasionados en la vivienda por el inquilino,
• Gastos de cerrajería,
• Garantiza el cobro mensual del alquiler en caso de que el inquilino se adeude.

Aumento del alquiler

Tanto para el propietario como para el inquilino, el tema del aumento del precio del alquiler puede ser preocupante, aunque existen leyes que regulan dicho incremento. Sin embargo, es indispensable llegar a un acuerdo de actualización de precios antes de firmar el contrato.

Aumento durante la vigencia del contrato

Mientras que el contrato de alquiler este vigente, el propietario de la vivienda no puede aumentar el precio del alquiler de forma arbitraria, ya que el importe está establecido en el contrato. Según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, el contrato de alquiler de una vivienda puede durar hasta cinco años, en caso de una persona física, y siete años en caso de una persona jurídica.

Al culminar cada anualidad, el arrendador puede actualizar el precio de la renta, pero la cuantía del incremento del alquiler se encuentra limitado en lo que fue pactado por ambas partes en el contrato.

Para saber cuánto es lo máximo que se puede subir un alquiler, debemos tener en cuenta que, en cualquier caso, el incremento del alquiler producido por una actualización anual de dicha renta, no puede superar el resultado que se obtenga al aplicar una variación porcentual que se experimente por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización.

Para ello se toma como mes de referencia de la actualización el que corresponde al último índice que este publicado en la fecha que se actualizó el contrato de alquiler. En caso de que no haya un acuerdo establecido por ambas partes, que se encuentre plasmado en el contrato sobre la actualización de la renta, el propietario de la vivienda no podrá incrementar el precio del alquiler.

Aumento al finalizar el contrato

Al finalizar el contrato de alquiler, el propietario puede ajustar el precio de forma libre, antes de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento. Para ello es necesario que se notifique con anticipación al inquilino de forma legal, para que el arrendador pueda proponer a su inquilino los cambios en las condiciones del anterior contrato.

Sin embargo, es necesario que el inquilino atienda a la obligación de mantener la vivienda en buenas condiciones al momento que el propietario establezca la nueva renta, de modo que deberá realizar sus propios cálculos para determinar si el importe exigido cubre lo impuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es importante destacar que en caso de que el inquilino no quiera aceptar la oferta y decida cambiarse de vivienda, el arrendador va a durar varios meses sin poder comenzar dicho incremento de la renta, de modo que es necesario examinar de forma detallada el aumento de precio, además de negociar con el inquilino y analizar lo que él propone para llegar a un acuerdo. De igual forma, al momento en que el arrendatario decida aceptar la oferta, debe tener en cuenta que el monto de la renta no debe ser mayor al 40% de sus ingresos.

Requisitos para alquilar un piso

Cualquier persona que quiera alquilar un piso dentro del territorio español, debe cumplir con una serie de requerimientos que le permitan al propietario conocer la situación y la identidad del posible inquilino, para garantizar el pago de las mensualidades correspondientes al alquiler. Los requisitos para alquilar un piso en España son los siguientes:

• Documento Nacional de Identidad (DNI), si se trata de un ciudadano español,
• En caso de extranjeros deberán presentar la Tarjeta de Extranjero y su Número de Identificación de Extranjero (NIE),
• Presentar el último recibo correspondiente a su nómina, la cual debe estar sellada y firmada por el jefe de la empresa,
• Si se trata de un estudiante, debe presentar una retribución de un escrito emitido por la institución en la que se acrediten los medios suficientes para pagar la mensualidad del alquiler.

Si te está gustando este artículo sobre documentación para seguro impago de alquiler, te invito a leer nuestro post de los Requisitos para estudiar psicología. ¡Haz clic en el enlace!

En caso de que el inquilino no haya pagado el monto correspondiente a cuatro meses de alquiler, el propietario puede solicitar que se inicie el proceso de desahucio, para poder recuperar su vivienda y arrendársela a otra persona.

Otros requisitos indispensables son:

• Cancelar un mes de alquiler por adelantado,
• Poseer uno o varios meses de depósito, los cuales serán rembolsados al finalizar el contrato,
• Pagar un mes de los servicios inmobiliarios, si es el caso,
• Presentar una autorización para el estudio de solvencia, en caso de que el propietario haya contratado una aseguradora de alquiler.

¿Cuánto se tarda en echar a un inquilino que no paga?

Si quieres saber cuánto se tarda en echar a un inquilino que no paga, primero debes conocer lo que expresa la Ley de Arrendamientos Urbanos, específicamente en su artículo 27.2, donde expresa que se puede desahuciar a un inquilino en caso de que no pague la renta o alguno de los servicios básicos como luz, agua o gas, que se encuentren establecidos en el contrato, así como también en caso de no pagar el importe correspondiente a la fianza o su actualización.

De este modo, la ley le permite al propietario pedirle al inquilino desalojar la vivienda, en caso de que se niegue, puede acudir a las instancias legales para llevar a cabo el proceso por medio de una demanda de desahucio. Este proceso de desalojamiento se realiza por medio de un juicio declarativo, en el que el propietario le pide ayuda al poder judicial para finalizar el contrato de alquiler, debido al incumplimiento del inquilino en el pago correspondiente.

No existe un período de tiempo establecido para que el inquilino desaloje la vivienda, puesto que en el proceso intervienen diversos factores. Es posible que el desahucio llegue dos meses después de haberse declarado la sentencia, aunque todo dependerá de cómo se encuentre el juzgado y el tiempo que tarde en llegar la notificación al inquilino. Se calcula que puede durar entre uno y seis meses aproximadamente.