1. ¿Qué es un contrato de arrendamiento?
1.1. Elementos y cláusulas del contrato de arrendamiento
1.2. Ley del Inquilinato Ecuador
2. Modelo de Contrato de Arrendamiento
3. ¿Dónde legalizarlo o inscribirlo?
4. Causas para terminar un contrato de arrendamiento
5. Consejos previos a arrendar en Ecuador

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es un documento en el que una persona se obliga a dar a otra el goce y uso de un bien mueble/inmueble, por un tiempo determinado, a cambio un precio denominado alquiler o renta.

Existen diversos tipos de contratos de arrendamiento según el bien que se alquile. Así, existen contratos de arrendamiento de vivienda, de local de negocio, de maquinaria, financiero, etc.

Sin embargo, el más común es el utilizado para alquilar bienes inmuebles. Y precisamente de esos trata esta publicación.

Elementos y cláusulas del contrato de arrendamiento

Elementos

1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
3. Precio o canon o renta.
4. Forma de pago.
5. Relación de servicios.
6. Término de duración del contrato.
7. Por otro lado, entre los elementos esenciales del contrato de arrendamiento urbano son que haya predio y que ese predio sea urbano.

Cláusulas

1. Nombres y apellidos de las partes contratantes.
2. Ubicación del local arrendado.
3. Superficie.
4. Estado del local arrendado.
5. El precio del arriendo; fecha, lugar y forma de pago.
6. Destino del inmueble arrendado.
7. Plazo del contrato.
8. Domicilio y juez competente en caso de controversia.
9. Muebles incorporados.
10. Firma de los contratantes.

Ley del Inquilinato Ecuador

Esta ley fija los aspectos esenciales a considerar en un contrato. Por ejemplo:

• En todo contrato, el arrendatario tendrá derecho a una duración mínima de dos años, excepto en determinados casos dispuestos en el Art. 28.
• La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
• Si el inquilino fuere responsable de los daños ocasionados en el local arrendado, está obligado a la inmediata reparación. Caso de no hacerlo en el plazo fijado por el Juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del 10% y también podrá exigir la terminación del contrato.

Modelo de Contrato de Arrendamiento

Para hacer un contrato de arrendamiento, lo ideal es contratar el servicio de un experto en el tema que te pueda guiar en todos los aspectos de la escritura y proceso en general. Pues el arrendamiento no queda en la elaboración y firma del contrato, sino también en su respectiva inscripción.

De todas maneras, te dejamos dos modelos básicos de contrato de arrendamiento en formato Word para que tengas una idea de cómo se elabora. Recuerda que las cláusulas varían de contrato en contrato y según lo dispongan las dos partes del acuerdo.

» Modelo 1

» Modelo 2

¿Dónde legalizarlo o inscribirlo?

De acuerdo a la Ley del Inquilinato, los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales ejercerá todas las funciones que se asignan en la Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos.

En los cantones de Quito y Guayaquil habrá una Oficina de Registro de Arrendamientos a cargo de las municipalidades respectivas, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales así lo resuelvan.

Se debe presentar los nombres y apellidos del arrendador, la dirección del inmueble, los servicios existentes, el canon de arriendo, el avalúo municipal y el original del comprobante de depósito del valor correspondiente a la garantía.

El plazo de inscripción del contrato es de 30 días después de su celebración. Si se pasa ese período, se lo podrá realizar previo el pago de una multa del 12% de la pensión locativa.

Causas para terminar un Contrato de Arrendamiento

Entre los causales para terminar un contrato de arrendamiento, según lo dispone el Art.30 de la Ley del Inquilinato, están:

1. Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino.
2. Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesario la reparación.
3. Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.
4. Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido.
5. Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias.
6. Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello.
7. Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador.
8. Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.
9. Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar.

En estos casos, el arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional.

Consejos previos a arrendar en Ecuador

Esto lo vi en una publicación de Diario El Comercio y me pareció importante destacarlo en esta nota, ya que tanto arrendadores como arrendatarios tienen ciertos temores o dudas antes de alquilar un bien inmueble.

Entonces, para evitar cualquier inconveniente, es preciso seguir los siguientes consejos al momento de alquilar:

• Evita hacer un contrato verbal. Aunque la Ley de Inquilinato lo estipula, es preferible tener una constancia escrita y firmado del acuerdo.
• Cerciórate de que quien pone en renta el bien sea el propietario de la vivienda. Así evitarás engaños o cualquier otro problema a futuro. Para el efecto, consulta en los archivos del Registro de la Propiedad.
• Lee y revisa detenidamente el contrato, especialmente si lo redactó otra persona.
• Jamás des por sentado que las cláusulas pautadas de manera verbal estén completas en el documento escrito, ya que por despiste o por mala intención, el documento puede estar incompleto y te pueda perjudicar.
• Según un corredor de bienes raíces, es preferible que se firme en todas las hojas y anexos que tiene el contrato, y no sólo en el primero o en el último. Así se evitan eliminaciones o introducciones no deseadas ni estipuladas.
• Se debe dejar constancia del pago de la mensualidad. Por ejemplo, a través de un recibo.
• Si vas a arrendar, asegúrate del estado del bien inmueble. Revisa la parte estructural y cerciorarte de que los servicios de luz, teléfono y agua funcionen normalmente y que los pagos estén al día.